El cierre del 2014 está siendo más activo en el mercado hipotecario. La bajada de tipos de interés se está trasladando tímidamente a muchos productos de unos bancos que también han aumentado ligeramente la concesión de préstamos, especialmente para seguir disminuyendo el stock de vivienda propia.
Aún así, la hipoteca sigue siendo cara, se va alejando de muchos productos del Euribor + 2,00% como referencia se está pasando a Euribor + 1,70%, un respiro pero desde luego nada que ver con esas hipotecas a Euribor + 0,40% o incluso menos, con los que se comercializaban hasta hace 6 años.
Un diferencial alto en un entorno de tipos bajos, generan muchos riesgos, ya que un alza del Euribor (que más tarde o temprano se producirá) multiplicará nuestra cuota y generará un grave problema financiero. A esto se une otro problema, los bancos limitan cada vez más la cantidad máxima a conseguir, el tiempo de las hipotecas a 100% ha pasado para siempre y por ello nos encontramos con una gran duda y problema. ¿Qué cantidad podemos conseguir? ¿Será suficiente para pagar nuestra vivienda?
Máximo el 80% del valor de la vivienda
Este porcentaje es el recomendado para que en caso de impago el Banco tenga un margen suficiente para cubrir la venta con su subasta, pero ya hay entidades que incluso tienen como límite el 70%. Eso sí, este porcentaje es sobre la tasación que ordenará el Banco, valoraciones que suelen ser “prudentes”, por ello antes de cualquier compra asegurémonos que lo vayamos a pagar se aproxime y si puede ser que sea inferior a lo que reflejara la tasadora.
Eso sí, tenemos un hándicap importante, ya que ni gastos de formalización de la hipoteca ni los impuestos (IVA, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados…) los van a cubrir con la hipoteca.
Sin desgravaciones en productos de ahorro vinculados a conseguir el dinero restante (como ocurría con las extintas cuentas de ahorro vivienda), lo que es bueno para disminuir el riesgo de los préstamos está dificultando que muchos ciudadanos puedan comprar su casa.
Esfuerzo financiero, al mes un 30% de nuestros ingresos
Es una máxima que se está cumpliendo a rajatabla, la cuota mensual no podrá superar como máximo el 30% de lo que ingresamos, y aquí empiezan los cálculos:
– Más plazo, menos cuota: A medida que aumentamos los años pagamos una cuota menor pero con un coste mucho mayor total por nuestra hipoteca.
– Renegociar el diferencial: A pesar de ser altos, lo son aun más si no se vinculan generalmente con la contratación de todo tipo de productos (seguros de vida, hogar, nóminas, tarjetas, planes de pensiones…) Si optamos por ello, desde luego conseguiremos bajar nuestra cuota pero muchas veces añadiendo otros gastos.
Al final el resultado es la cada vez más complicada ecuación de cuadrar alrededor del 80% del valor de la tasación con nuestra capacidad de ingresos, y de esta complicación el resultado es que la firma de hipotecas no arranca. La única solución a largo plazo no está en elevar el máximo hipotecario o permitir destinar una cifra más alta de ingresos, está en rebajar el interés y condicionantes de la hipotecas para conseguir cuotas más cómodas y que a su vez disminuyan el riesgo cuando se suban los tipos de interés.
