La concesión de hipotecas sube en España con un crecimiento interanual importante pero partiendo de una base aún muy baja. De hecho las nuevas operaciones están lejos de compensar las que ya se amortizan. Se mejoran las condiciones de muchos productos y el acceso a las mismas, aunque con unas condiciones aún muchos peores que antes de la crisis. Con todo ello, saber que es lo que pagaremos es más vital que nunca.
La hipoteca es sin duda una de las decisiones financieras más importantes de nuestra vida y lo es por múltiples motivos. En primer lugar, por su importe, pocas operaciones tendrán una cuantía tan importante. En segundo lugar por el plazo, con una media que va de los 20 a los 30 años o incluso más, cuando se trata de hipotecas de viviendas en grandes ciudades, generalmente más caras. Y en tercer lugar, y más importante, que en la mayoría de los casos estamos financiando nuestra vivienda habitual. Por todo ello, a la hora de contratar una hipoteca hay que analizar muy bien el producto, buscando por supuesto las mejores condiciones, que se resumen en el precio o coste de la hipoteca.
¿Qué condiciona el precio de las hipoteca?
1. Tipo de interés de mercado: El primer aspecto es exógeno e impredecible. Las hipotecas fijas, en la que sabemos el tipo de interés durante toda la duración de la hipoteca, son pocas y la mayoría son variables y teniendo un índice de referencia, en la mayoría de los casos el Euribor. Este, está en mínimos históricos tras cerrar agosto al 0,161%, con lo que las nuevas hipotecas que se contraten o que se revisen en estos meses son más baratas que hace un año. Pero cuidado, en una operación a tan largo plazo, los tipos fluctúan. De hecho, no hay que olvidar que en una fecha no tan lejana como el año 2008, alcanzó un máximo histórico del 5,45%. Por ello, procure que la cuota que paga actualmente le deje suficiente margen para afrontar subidas futuras cuando lo haga el tipo referencial.
2. Diferencial: Es el segundo componente del tipo de interés. A “Euribor” le añadimos la coletilla + un tipo de interés. ING Direct acaba de romper la barrera del 1% con su hipoteca naranja a Euribor + 0,99%, un movimiento que facilita conseguir hipotecas más baratas y que amortigüen mejor el impacto de subidas futuras.
3. Comisiones: Además del interés, contratar una hipoteca supone en muchos casos el pago de comisiones. Algunas, si aparecen en el contrato, son obligatorias como la de apertura. Otras sólo si realizas algún cambio, como la cancelación total o parcial de la misma. Tener las comisiones más baratas o incluso que sean cero, abaratarán nuestra hipoteca.
4. Cuantía: A más cantidad, mayor coste. Esta cantidad viene determinada por un lado en el valor de compraventa o tasación de la vivienda, pero también por el importe máximo a financiar. Lo más corriente en estos años, es que el importe máximo sea del 80% de compraventa o tasación.
5. Plazo: La última variable importante es el plazo. Si lo alargamos, tenemos unas cuotas mensualmente más bajas pero el importe total de intereses será mucho mayor. Por ello, es importante ajustar el plazo, que sea lo más corto posible siempre que la cuota resultante no sólo se acomode a nuestros ingresos presentes, también con margen suficiente para hacer frente a subidas futuras.
