El Banco de España ha advertido en los hechos de hoy de que algunas de las medidas incluidas en la futura Ley por el Derecho a la Vivienda, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo y reducir la oferta y la calidad de vivienda en alquiler.

El gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, afirmó en el Informe anual del organismo correspondiente a 2022 que, de acuerdo con las estimaciones de la institución y de otras entidades, “será necesario” adoptar nuevas medidas para reforzar la sostenibilidad financiera del sistema de pensiones a partir de 2025 en el marco del llamado Mecanismo de Equidad Intergeneracional (MEI). Además, el organismo calcula que el crecimiento económico se situará en torno al 2 % en 2023, por encima del 1,6 % que preveía en marzo y más cerca del 2,1 % que mantiene el Gobierno.

El Banco de España destaca que la futura ley de vivienda pone un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler a partir de una mayor colaboración público-privada, un aumento progresivo del parque público y mayores incentivos fiscales a quienes arrienden viviendas con reducciones de precios en áreas tensionadas.

No obstante, según avisa, algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo.

La nueva ley contempla medidas que limitan la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de que las administraciones territoriales competentes que así lo estimen oportuno limiten los precios del alquiler en zonas tensionadas.

En este sentido, el Banco de España ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario.

Asegura que con este tipo de políticas se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo.

En el caso español, el análisis disponible sobre la experiencia reciente de Cataluña apuntaría a reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, pero el Banco de España cree que la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración.

Al margen del necesario impulso de la oferta pública de alquiler, el Banco de España sostiene que el “considerable” desequilibrio actual entre la oferta y la demanda podría requerir también un apoyo decidido de la oferta privada de alquiler.

El Banco de España cree además que sería “conveniente” evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado.

De manera complementaria, piensan que podrían considerarse medidas fiscales y regulatorias con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado.

En particular, la introducción de incentivos fiscales condicionados al mantenimiento de una determinada cuantía de alquiler residencial a precios reducidos, o la flexibilización en las áreas tensionadas de la regulación urbanística en el ámbito local que limita y condiciona el uso del suelo y de los bienes inmuebles para su uso residencial.

En cualquier caso, el Banco de España ve “fundamental” evaluar con rigor la capacidad de la nueva norma de vivienda, una vez aprobada, para alcanzar de forma efectiva sus objetivos y ve necesario prestar atención a las señales de aparición de los efectos adversos mencionados.

El Banco de España analiza también el crecimiento “muy significativo” del mercado de la vivienda de alquiler residencial en España en los últimos años, con un aumento de unos 800.000 hogares y 2 millones de personas más en una vivienda en alquiler entre 2011 y 2021.

De este el porcentaje de hogares españoles cuya residencia habitual es una vivienda en alquiler subió al 24,2 % en 2021, pero sigue estando por debajo de la media del 30,1 % de la UE-27 o del 34,2 % de la zona del euro.

En cuanto a las subidas del precio de alquiler, el Banco de España explica que se producen en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial.

De acuerdo con las estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (2023), el parque de vivienda de alquiler social de titularidad pública se situaría en torno a las 290.000 viviendas, en las que residirían un 1,6 % de los hogares.

Estas cifras contrastan con el parque de vivienda en alquiler social de otras economías europeas, cuyos ratios sobre el total de las existencias de vivienda se sitúan en el 7,5 % en el promedio de la UE y alcanzan cifras significativas, por ejemplo, en Francia (14 %), Reino Unido (16,7 %) y Países Bajos (34,1 %).

Por otro lado, el Banco de España considera que se necesitarán nuevas medidas a partir de 2025 para reforzar la sostenibilidad financiera del sistema de pensiones dado el impacto de las últimas reformas puestas en marcha por el ministro de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, José Luis Escrivá.

El Banco de España sostiene que, tras los últimos cambios, el sistema de pensiones “deberá afrontar mayores obligaciones de gasto a largo plazo que no han sido plenamente compensadas por el lado de los ingresos”.

“El análisis conjunto de los principales cambios normativos introducidos en nuestro sistema de pensiones desde 2021 —si bien está sujeto a una elevada incertidumbre— apunta a que, previsiblemente, será necesario adoptar nuevas medidas a partir de 2025 para reforzar su sostenibilidad financiera”, apunta.

Y, en ese contexto, señala al mecanismo automático de ajuste recogido en el último bloque de medidas y que se activará a partir de 2025 si se produce un desvío en el gasto.

En ese caso, el Gobierno deberá intentar consensuar con los agentes sociales mecanismos de corrección y si esto no ocurre en el plazo de un año, se contempla una subida automática del mecanismo de equidad intergeneracional.

En el informe, analiza y cifra el impacto de los últimos cambios aprobados -desde la revalorización de las pensiones con el IPC hasta el aumento de la base máxima o el nuevo sistema de cotización de autónomos- en porcentaje del PIB de 2050 y lo compara con las cifras del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, la AIReF y Fedea.

Así entre las medidas sobre los ingresos, el Banco de España rebaja dos décimas -desde los 0,5 puntos del PIB de 2050 que proyecta el departamento de Escrivá a 0,3 puntos- el impacto del aumento de la base máxima de cotización.

En este punto, también advierte del posible impacto de subidas de las cotizaciones sobre el empleo, los salarios y la competitividad de la economía español y, aunque reconoce la complejidad de cifrar ese impacto, apunta algunas cifras.

Así, sugieren que un incremento de un punto en el tipo efectivo medio de las cotizaciones sociales podría generar, al cabo de cuatro años, una caída en el número de ocupados cercana al 0,25 %, “lo que supondría un riesgo a la baja no despreciable sobre las estimaciones de ingresos”.

Del lado de los gastos, eleva de 0,1 a 0,2 puntos del PIB el aumento de las pensiones mínimas y coincide con Inclusión en que la vuelta a las revalorizar con el IPC supondrá un gasto adicional de 2,7 puntos del PIB en 2050.

Sobre la modificación del periodo de cálculo de la base reguladora, que añade a los 25 últimos años vigentes la opción progresiva de 29 años descartando dos, el Banco de España calcula que podría suponer un aumento de la pensión inicial media del 0,3 % con respecto a la fórmula actual.

Con todas las consideraciones, la entidad concluye que, dada la relevancia de los cambios, debería hacerse “una evaluación rigurosa, continua y transparente de la magnitud de sus efectos, incluyendo sus consecuencias sobre la equidad intergeneracional”.

En otro orden de cosas, el Banco de España calcula que el crecimiento económico se situará cerca del 2 % en 2023, por encima del 1,6 % que preveía en marzo y más cerca del 2,1 % que mantiene el Gobierno, debido a que la actividad se ha mostrado “más resistente” y a las señales “de un renovado dinamismo” en los primeros meses del año.

En el informe, el organismo detalla que en ese avance esperado del PIB contribuyen factores como la moderación de la inflación, la desaparición de las disrupciones en las cadenas productivas globales y el despliegue de los fondos europeos.

La reapertura de la economía, las medidas de apoyo desplegadas por las autoridades, el dinamismo del mercado de trabajo y el buen comportamiento del sector exterior son otros de los elementos en los que se ha apoyado la resistencia de la actividad económica, según ha explicado el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán.

Así, ha añadido que el PIB español prácticamente ha recuperado su nivel prepandemia en “términos cualitativos”, ya que se sitúa tan solo 0,2 puntos porcentuales por debajo, aunque ha reconocido que el consumo privado y la inversión “todavía permanecen por debajo de sus niveles” de 2019.

Por ramas, “la agricultura y los servicios ya han recuperado la actividad previa, al contrario que la industria y la construcción”; mientras que las previsiones de evolución de la actividad en el horizonte 2023-2025 anticipan un cierre gradual de la brecha existente tras la pandemia entre el PIB español y el del área del euro.

El Banco de España insiste en su informe en la “elevada y persistente” incertidumbre en la que se elaboran estas previsiones y apunta a riesgos como “la posibilidad de que se produzcan nuevos episodios de inestabilidad geopolítica global” o “nuevas alzas de los precios de la energía”.

Otro de los riesgos está en las posibles tensiones financieras que puedan derivarse del endurecimiento de la política monetaria, un proceso “muy rápido, intenso y sincronizado a escala global”

Además, el Banco de España señala en su Informe anual de 2022 que existen “algunos signos de sobrecalentamiento” en el mercado laboral español, como son el aumento de los puestos de trabajo vacantes y la escasez de demandantes de empleo en determinados sectores.

Pese a estos indicios y a la “vigorosa” recuperación de la actividad en 2021 y 2022, el organismo llama la atención sobre el mantenimiento de la tasa de paro en España en el entorno del 13%, frente al 7% del promedio de la eurozona.

La institución reconoce que las elevadas tasas de paro que la economía española ha mostrado a lo largo de las últimas décadas presentan un “elevado componente estructural”, pues incluso durante la fase de “intenso crecimiento” que se experimentó de 2000 a 2007, la tasa de desempleo no bajó del 8%.

Al mismo tiempo, señala que una tasa de empleo “persistentemente baja” como la española es “el otro gran factor” que explica la falta de convergencia de la economía para alcanzar el nivel de renta per cápita del área euro. Así, resalta que elevar la tasa de empleo resulta “especialmente relevante” en un contexto de envejecimiento de la población y de tendencia a la caída de las horas trabajadas.

Aunque la brecha se ha ido cerrando progresivamente, el diferencial de la tasa de empleo española y de la eurozona aún alcanzaba el 4,7% a finales de 2022. Manteniendo constante el resto de los elementos de la economía, “cerrar esta brecha podría suponer, para España, aumentar el empleo en 1,3 millones de puestos de trabajo adicionales”, sostiene el Banco de España.