Quien navegue por los principales portales inmobiliarios españoles ya se encontrará con filtros del tipo “acepta Bitcoin”. Según un estudio de la consultora Forex Suggest, España lidera el ranking mundial con aproximadamente 300 propiedades disponibles para compra directa en criptomonedas, por delante de Tailandia (227) y Portugal (130).

Las villas en Alicante y Marbella, así como apartamentos en Barcelona, concentran la mayor parte de la oferta. Esta apertura sucede en un contexto de expansión del mercado digital, donde la capitalización global de criptomonedas ronda los 3 billones de dólares a principios de mayo de 2025, con el Bitcoin representando casi dos tercios de dicho valor.

Para los inversores que ya acumulan patrimonio en criptomonedas, convertir parte de su cartera en bienes inmuebles se ha convertido en una estrategia clara de diversificación. Especialmente en España, debido a la facilidad para comprar Bitcoin con tarjeta de crédito, sumada a una demanda internacional y a precios medios por metro cuadrado de 2.086 € (récord alcanzado en 2024).

Wallet Kalio, tokenización y otras innovaciones cripto

La primera promotora de gran tamaño en dar pasos concretos ha sido la centenaria Metrovacesa. En colaboración con la exchange española Bit2Me, lanzó Kalio, una wallet que permite reservar inmuebles sobre plano pagando una señal de 500 USDT (stablecoin respaldada por el dólar).

Cada reserva genera un NFT dinámico, certificado por TrustOS (Telefónica Tech), que refleja el progreso de la obra desde la señal hasta la entrega de las llaves. En 2023, la compañía preveía cerrar 15 operaciones piloto durante el primer semestre; los datos corporativos publicados en abril de 2025 muestran que la adopción sigue un ritmo “prudente pero firme”.

De hecho, han integrado el canal cripto en las 452 preventas registradas por la promotora durante el primer trimestre. Sin embargo, la tokenización de activos reales (Real-World Assets) va más allá de los NFTs residenciales. Proyectos como FEXSE, mencionado recientemente por Hechos de Hoy, evidencian que la emisión de tokens fraccionados sobre inmuebles podría incrementar mucho la liquidez del sector.

Para el comprador, la operación en blockchain supone una auditoría permanente, eliminando dudas sobre el origen de los fondos y la titularidad del activo. Además, el ecosistema español también avanza fuera del sector residencial.

La red de cajeros automáticos de criptomonedas Weex facilita la conversión instantánea entre euros y USDT en los principales centros urbanos. Esta infraestructura física reduce la brecha entre el universo on-chain y los trámites notariales tradicionales.

Seguridad jurídica y pasos para la compra

La pieza que faltaba para generalizar esta práctica era un marco regulatorio claro. El Reglamento Europeo MiCA (Markets in Crypto-Assets) entró en vigor el 30 de diciembre de 2024 y establece normas comunes para emisores de tokens y proveedores de servicios cripto en toda la zona euro.

Entre otras cosas, exige procedimientos sólidos de KYC/AML y niveles mínimos obligatorios de fondos propios para los exchanges, requisitos que Bit2Me ya cumple gracias a su registro en el Banco de España. Para compradores extranjeros, esta armonización reduce el coste de incertidumbre y acelera la due diligence bancaria indispensable para la escritura pública, que sigue realizándose en euros.

Desde el punto de vista fiscal, la compra con criptomonedas se considera una permuta: el valor de mercado del activo digital en el día de la transacción constituye la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y de la plusvalía municipal. El proceso de compra comienza adquiriendo Bitcoin o USDT y escogiendo una promotora que acepte criptomonedas.

La promotora más conocida a nivel mediático es Metrovacesa (a través de Kalio), aunque también existen alternativas como Inmocrypto y agencias inmobiliarias boutique en Barcelona o Málaga que aceptan stablecoins y convierten el importe a euros al momento de la escritura.

La recomendación general es usar USDT o USDC debido a su estabilidad frente al euro. La promotora generará una reserva en euros y convertirá inmediatamente la stablecoin; así, ninguna de las partes queda expuesta a la volatilidad intradía.

Además, el notario exigirá pruebas del origen de los fondos, por lo que contar con una cartera self-custody con un historial on-chain transparente, así como los informes fiscales proporcionados por el exchange, agiliza considerablemente el proceso.

En la firma ante notario, la promotora recibe el importe en euros (mediante una operación OTC del exchange o una pasarela propia). El comprador firma la transmisión de dominio y recibe el NFT actualizado en su wallet, que pasa a certificar la plena propiedad del inmueble.

Entre los costes adicionales está el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que varía del 6% al 10%, dependiendo de la comunidad autónoma. Asimismo, se suman los honorarios notariales y del registro, en torno al 1,5%, y el spread por conversión de cripto a euros, entre el 0,2% y el 0,5%.

Con estas ventajas, es fácil entender por qué el índice de precios de la vivienda del INE reflejó una subida anual del 11,3% en el 4º trimestre de 2024, impulsando el precio por metro cuadrado incluso tras el descenso de la inflación energética.